为什么越南不搞房地产，经济还是这么好？

近年来越南经济的确发展迅猛，一方面是因为疫情期间导致的出口转移；另一方面则是因为国际形势的变化，以及劳动力成本的转移，让越南的出口投资都双双大增，在这样的背景下，越南的房地产，怎么可能不搞？

当我们在说房地产的时候，其实我们对房地产有一个非常大的误区，那就是总认为房地产的涨与跌，其实根据人为的操控来发生的，但其实是这样吗？

当然不是。

纵观全球房地产的发展局势以及影响，当然人为是有一部分，但更多的，其实还是遵循着一个基本且简单的原理，那就是供需关系。

越南最开始房地产是怎样的呢？

跟我们是一样的，房地产不值钱，再往前，越南和我们一样，也是近年才走上改革之路的，这就导致了越南的房地产从一开始的计划经济时代的产物，变成了如今市场经济时代的产物，其中一个本质的体现，那就是商品化，也就是我们常说的商品房。

既然是商品房，自然就会跟宏观经济息息相关。

越南去年国内的GDP增长率大概在8%左右，高于越南早前设定的6%-6.5%的增长目标。

越南去年出口增加9.5%至3680亿美元，外国直接投资流入金额增长6.4%至11.5%，达到两百亿美元。

越南现在的经济之所以“这么好”，很大程度上得益于越南较早地放开了疫情，这就导致越南抓住了“疫情红利”，越南去年第三季度国内生产总值同比大涨13.67%。

当然了，即便是这样，越南所谓的好，跟我们之间还是有非常大的差距的，实事求是地说，越南这几年的表现的确不错，但也远远达不到很多人说的能够成为发达国家的行列。

韩国和日本也算是亚洲地区的两条巨龙了，这两个国家都只用了几十年时间就成为了发达国家。

韩国仅仅成立73年，就成为了发达国家，算上战争等历史因素，韩国仅仅用了三十年时间，就创造了“汉江奇迹”，从一片废墟的韩国，成为了国际认定的发达国家；而日本则更为离谱，从二战战败国到成为发达国家，日本仅仅用了二十多年时间。

看起来，越南和韩国日本很像，人口相当，国土面积相当，自然资源也还不错，但越南的经济再好，以目前的局势来看，也几乎不太可能在短期内成为发达国家。

去年越南总理还亲自跑到美国去拉来了很多订单和投资，例如苹果的手表和耳机就在越南生产的，但是由于没有美国的大力支持，因此越南要想成为发达国家，短期来看还是非常不现实的。

越南目前的人均GDP仅仅只有三千多美元，我们的人均GDP则是一万多美元，足足是越南的三倍，而越南如今的GDP也不过相当于我们08年或是09年的样子。

越南的房地产其实也已经有所苗头了，因为外国的直接投资建厂以及出口的增长，越南国内的GDP开始大涨的情况下，越南目前的情况和十几年前的我们是非常相似的。

因为投资和外贸的关系，越南如今已经有一部分人开始富了，这部分人富了之后，一定会有间接促进房地产市场的火热，就会有更多的人开始改善自己的居住需求，改善自己的环境。

加上越南也是世界上最后几个实施户籍制的经济体之一，而户籍也一定会和房地产深度绑定，加上城镇化的进程，在可见的未来，越南的房地产一定会大涨。

眼下之所以看起来越南的房地产价格不高，那不过是因为人均GDP和财富的增长正处于起步的阶段，还未完全达到供不应求的状态。

但是在未来，包括是现在，越南首都胡志明市的房价已经有了上涨的苗头。

我们的李超人，李嘉诚其实数年前也已经在越南首都投资房地产了，今天来看，也不得不佩服李超人超前的眼光。

李嘉诚2016年不断卖房产，然后跑到英国买卖，赚了很多钱后，现在又开始大举投资越南房产，未来越南房地产的资产价格也一定会大涨，这仅仅只是时间问题。

其实也不仅仅是越南，我们看全球其他国家，在经济发展势头最好的时候，几乎也就是房地产价格增长最快的时候，房价的资产价格总是会随着GDP的增长而增长，相辅相成。

不管是美国，还是新加坡和日本，包括韩国，在经济增长最快的时候，房地产的价格增长往往也是最快的。

要想抑制房价快速增长，这方面做的最成功的可能就是新加坡了，新加坡的“组屋”制一直以来被我们津津乐道。

其实我们一开始也是学习新加坡的房地产模式，但到了后来，因为房地产和地方收入等密切相关，逐渐脱离了新加坡的组屋模式。

新加坡的组屋是什么模式呢？

答案其实很简单，就是由新加坡牵头，找一些地皮，然后在上面建房产，然后再以低于市场价的价格，优惠卖给一些收入低的家庭，例如年收入在多少以下，就可以申请新加坡的组屋。

当然，新加坡也有商品房，但新加坡规定商品房和组屋不能同时拥有，这样也可以保证每个新加坡家庭几乎都有自己的房子。

组屋和商品房，当然商品房的地理位置和户型会更好，自然价格也就更贵。这就让许多新加坡人，有钱的住商品房，没钱的住组屋，就可以很好的解决这个问题。

未来不排除越南也会效仿这个模式，但由于地理位置和生产效率之间的关系，新加坡可能不太会走组屋路线，因此还是正常的商品房价格。

越南之所以现在不搞房地产，那是因为越南的经济相对来说还是非常薄弱，人均GDP只有三千多美元，如果现在越南的房地产和我们的房地产价格一样高，那房子又该卖给谁呢？

我们的房子卖给了大量首付购房的人，他们贷款三十年买房，那是因为他们相信自己的收入还不错，足以支付房贷还能够生活，他们还相信未来自己的收入会一直增长，借此他们重金买房，投入教育，然后创业。

这个逻辑和上个世纪90年代的日本是一样的。

而越南目前的经济好，那是和过去的越南相比，越南人显然目前还无法得到那个相信自己未来收入会一直增长，借此重金买房，大力投入子女教育的阶段。

但那一天，迟早会来。

当资产的价格超过了一个经济体人均的收入，这就说明该资产是刚需；当资产的价格大幅度超过了一个经济体人均收入，那就说明该资产有泡沫，资产的价格越高，对应的人均收入越低，那么该资产的泡沫也就越大。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。