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2018年是东莞城市更新至关重要的一年，开启了东莞城市更新的新篇章。 多项政策的出台，使得东莞的城市更新进入了快车道。 在这样的一片大好形势下，东莞市政府并没有盲目的被市场推着走。 明晰认知东莞市的展开目的和任务，适时的提出了“工改工”三年行动计划。 给城市更新定好了推进产业展开的主基调。 从2020年开端，东莞市推进了“工改工”三年行动计划。 到目前为止，曾经推进了两年了，到底状况怎样样？完成后到底“工改工”会怎样走？都是市场主体所关注的中心问题。 这期我们重点从“工改工”三年行动计划的推进状况、过去两年的推进状况复盘剖析、未来镇街推进“工改工”的一些倡议等三个部分内容论述。 1、各镇“工改工”三年行动计划的推进状况。 东莞的“工改工”三年行动计划，从2020年起开端的，以低效镇村工业园改造为中心，力争三年完成“工改工”撤除整理3万亩，开工树立产业用房2000万平方米。 总体目的构成以后，为了重点推进计划的落实，市层面制定了任务表，将指标依照年度合成到每个镇街，作为镇街的落实依据和考核规范。 那么，我们先来剖析一下2020年的指标分配和完成状况。 2020年“工改工”任务请求撤除平整7500亩，实践完成8742.81亩，完成任务比例为116.57%，其中有9个镇街超额完成30%以上，其他镇街基本完成任务。
在2021初，分离2020年的任务完成状况，市层面出台了相应的管控措施，假如镇街完成度在30%以上，2021年可申报2个居商类的改造单元，否则只能申报1个居商类改造单元，以多一个居商类项目的申报数量，作为对上个年度的完成度较高的一些镇街的奖励措施。 同时，市政府1号文件，推出了“头雁计划”，目的是打造 10 个千亩以上产城融合示范片区，进一步助力工改工任务完成。 2021年“工改工”任务须完成“工改工”整备、撤除 10000 亩以上。按镇街合成的总任务为11250亩。相较于2020年7500亩的任务量，提升近30%。 由于目前还没有到年末，最终统计数据还没有出来。 据了解，目前大部分镇街已完成了任务。 2022年的任务合成应该也快出来了，依照总目的30000亩来计算，2022年的总目的还应有12500亩，比以往两年的任务还要重。 因而，2022年也是行动计划的攻坚之年。
2、过去两年的推进状况复盘剖析 我们大致把工改工全流程划分以下7个步骤，依照目前的流程审视，看看目前推进的过程中，还存在哪些问题，能否还有优化的空间。 第一步：提出申请，包含控规调整、标图建库。 第二步：控规调整、标图建库同步过镇规建会。 第三步：同步报送控规调整检查、标图建库入库工作。 第四步： 1+N总体实施计划报批。 第五步：如触及违法用地、需中止违法用地处分。 第六步：依据1+N批复签署土地出让协议、核发用地规划答应证。 第七步：核发树立工程规划答应证。 经过以上步骤梳理，我们发现，其真实工改工推进这块，曾经是齐头并审，控规调整和标图建库同步审批，1+N总体实施计划“一次过会，全程经过”。 就算如此，在推进的过程中，还是发现了一些问题，主要有以下几个方面： 项目成熟度不高，影响项目进度。 据统计，“工改工”工作推进中，约 60% 的时间在控规调整审批的流程中耗费掉。控规调整中，触及交通组织、周边状况复杂、片区统筹等问题，需求重复谐和沟通。 有些项目存在土规不符问题，无法中止标图入库。 还有部分项目存在违法用地问题，需求实施环节弥补完善。 改造类型相对单一，项目连片度不高 据代表镇的数据统计结果来看，主要以土地权益人自改为主，单一主体为辅。 2020年度土地权益人自改类型的占比为78%，单一主体方式的占比为22%，基本以土地权益人自改为主。 2021年度，增加了村集体自改、镇属企业自改两种类型，但还是以土地权益人自改、单一主体两种类型为主，占比分别为48%和38%，单一主体连片改造的方式明显有所增加。 土地权益人自改，基本是以消化存量项目为主的，所以供给降落也是有缘由的。另外，这种类型由于推进快，关于行动计划的任务完成是比较有利的。但这种类型项目，多以范围小、散点式散布为主，难以构成连片性空间。 政府、市场、社区的协同性缺乏 单一主体连片改造，这种项目普通范围较大，在土地供给上对行动计划的保障力度比较大，同时也有利于产业园区化转型、以及产业链招商，对产业展开有较好的推进，但是存在着市场的积极性问题，工改项目大多属于回款慢，需求比较强的产业运营阅历。 村集体自改这种类型，关于村集体的资金投入、运营才干有极大的应战，因而，村集体积极性不见得很高。但是村集体控制着大量的土地资产，同时也享有比较优惠的土地政策，关于推开工改项目开说，成本还是比较低的，假如中止深度挖潜，将会成为工改的强大支撑。 镇属企业改造这种类型，需求集中政府优权力气去推进，眼光不应该只局限于镇属企业自有物业，未来能够更大的思绪去统筹，作为工改市场的主要力气。 如何整合各方诉求，政府、市场、社区各自发挥优势，在多方共赢的前提下，保质保量完成工改任务，成为工改项目需求创新和讨论的难点。 3、对东莞镇街“工改工”的几点倡议 （1）久远谋划，做好产业展开战略规划和年度行动计划 产业展开战略规划至关重要，正如行业对一个人的展开的重要性一样，产业规划一定要通知当地做什么产业，方向是至关重要的。 所以从各镇实践状况动身，充沛思索国际国内、大湾区、东莞市、区域经济展开态势，对当地产业展开的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间规划、经济社会环境影响、实施计划等做出五年以上的科学计划。 在引进产业的过程中，不至于为了引进而引进，能够立足于产业的久远展开角度，做到合理、有序引进企业。 做到久远谋划，分步实施，在战略规划的基础上，能够制定每个年度的实施计划，目前我们曾经辅佐部分镇街展开该类型的工作。 （2）主动统筹，做好产业项目的规划效劳支撑 明家底，以全镇工业用地，特别是低效工业用地为对象，分离疆土空间规划请求，对工业用地中止整体评价，从必要性、可行性、难易水对等方面，梳理全镇未来要推进的连片工改工项目及独立集体自改项目，最终构成总体工作推进项目库及道路图。 找问题，分离工改工地图，中止控规、土规、违法用地状况梳理，树立问题库，提早摸分明项目的重点和难点。 变行动，主动谋划，对工改工项目在规划层面上呈现的一些问题，提出计划预案，或者一揽子处置计划，好比说违法用地处分、土规、控规调整等一揽子处置计划，做到主动统筹，有序行动。 （3）政企协作，注重产业连片空间的整合 创新改造思绪，增强政府在产业连片改造空间的主导作用，贮藏更多高质量、连片的产业空间。 政府主导，增强市属、镇属企业的介入。 关于一些低效的产业用地中止连片整备，创新现有土地收储方式，均衡好镇、村的利益关系，推进连片的土地开发。借助于市层面的力气，增强有效、高质量产业资源导入，既完成空间的提升，又推进了产业的运营。 政企协作，推进大片区的统筹。例如头雁计划这类的大片区统筹项目的改造，政府统筹进度、以及在项目展开过程中遇到的难点谐和，企业作为前期效劳商、实施主体参与项目改造，合力推进产业、产城项目，既保障进度、有保障质量。 政村协作，助力村集体自改项目的推进。在现有村集体自改类型的基础上，中止创新优化，充沛应用现有的政策优势，处置好土地政策的瓶颈，既保障村集体眼前的资金投入和产业运营难题，又能整理出相对连片的产业空间，完成集体经济可持续展开。 （4）科技赋能，树立产业空间智能化管理平台 经过科技伎俩，将全镇工改工成果中止可视化管理，完成全镇工改工信息（位置，面积，现状，权属，改造难度，改造效果，改造进度，数据统计）在手机、电脑端的可视化，并分离更新中心的管理流程，进步更新部门的管理效率，便于主管工改工指导小组随时控制全镇工改工状况，实施监管、问题预警，真正完成智能化管理。 结语：产业展开，不是一蹴而就的，要遵照产业展开规律，政府在产业展开中，既不能过多干预，也不能听任不论，确应做到久远谋划、该统筹就统筹、掌握好产业展开时序，才干保障产业健康耐久展开。 |
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