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12月22日，红极一时的公寓“爱马仕”——中国首家宝格丽公寓悄然终了了自己的第二个挂牌周期。 一个多月前，具有宝格丽公寓的华裔城将上海首驰企业管理有限公司51%股权以底价6.12亿元摆上货架，但面对2021年停业利润亏损5235万元、2022年前10个月亏损4656万元，请求一次性付清价款的“奢华资产包”，暂时还没有勇士勇于接盘。 12月8日是该项目的第一个挂牌周期终了日，当时《每日经济新闻》记者致电北京产权买卖所，相关工作人员表示，假如有多家公司报名，将价高者得；假如没人报名，挂牌就会继续，直到有人报名并交纳项目保障金。 12月21日，《每日经济新闻》记者再次致电北京产权买卖所，一位项目担任人表示，项目处于延牌阶段，挂牌至今没有征集到意向受让方。 该项目担任人引见，目前，转让方没有降低挂牌价的计划。 来源：北京产权买卖所 “抬眼能够望见外滩三件套（上海环球金融中心、上海金茂大厦、上海中心大厦）。” 仰仗高端品牌定位和市中心中心肠段，上海宝格丽公寓被誉为“公寓界天花板”。稀缺的景观和高端的配套效劳， 更是让宝格丽公寓内一家月子中心的套餐费用抵达了28.88万-116.88万元。 但华裔城出卖这家宝格丽公寓的音讯，引发了人们的无限猜测。月租金动辄10多万元，位于超级市中心肠段，以上海宝格丽公寓、半岛酒店公寓、瑞吉酒店公寓、丽晶汇等为代表的一批酒店式高端公寓，究竟是个怎样的存在？ 戳视频，看现场 明星豪掷亿万买公寓，“外滩三件套”成窗外标配 10月底的一个工作日下午，上海黄浦区中山东一路32号门前，一辆“888”开头的沪牌劳斯莱斯奢华轿车停在椭圆形花坛旁，这里是被称为“远东贵妇”的上海半岛酒店。 西侧一幢12层的大楼是半岛酒店公寓，一位销售总监向《每日经济新闻》记者引见，大楼共有39套公寓，户型包含1室、2室和3室，租金为11万-20万元/月，一年起租。酒店方提供每天免费打扫效劳，1个停车位，以及免费泳池和健身房。
半岛酒店公寓 每经记者 刘颂辉 摄 半岛酒店是外滩60年来独一的新建建筑。走进正门，首先是标记性的大堂茶座，双层挑高的大厅里，硕大的精巧花艺、乳白色古罗马石柱和绚烂的琉璃群居网吊灯，无不分发着漂亮典雅的气息。 从公开资料看，早在2014年，影视明星刘嘉玲就被曝光在上海半岛酒店置办了一套1亿元左右的公寓豪宅。“文娱圈纪律委员”王思聪2015年接受某电视台采访时透露，日常就住在上海半岛酒店8.5万元/晚的总统套房。
半岛酒店内景观 来源：半岛酒店官网 出半岛酒店公寓，沿着北京东路、南苏州路步行约1公里，便是我国第一家宝格丽公寓。 “很好，效劳很好。”曾在宝格丽公寓寓居3年的小红书博主西西这样回复《每日经济新闻》记者。 在2021年5月出国前夕，西西特地在宝格丽公寓拍了一组照片留念，公寓内饰也随照片显露，与高端酒店并无二致。在这里寓居3年之后，她告别上海，开端了全球旅游。 宝格丽公寓毗连上海总商会旧址，主要由1幢48层、150米超高层建筑组成，房源共243套。
宝格丽公寓 每经记者 刘颂辉 摄 公开资料显现，2016年7月15日，宝格丽与华裔城共同举行宝格丽公寓新闻发布会，刘嘉玲为之站台。当时的媒体报道曾留下了这样的文字：陆家嘴150米高空的绝美景观，与巴厘岛酒店（这里指位于巴厘岛的另一家宝格丽酒店）的印度洋风光交相辉映；上海的母亲河——苏州河畔的百年人文风情，与伦敦酒店泰晤士河流域的精致惊人相似。
网友在社交平台分享的宝格丽公寓内景 距离宝格丽公寓约3公里的瑞吉酒店坐落在上海城市文化和商业中心静安区的中心肠段。步入典雅华美的大堂，流光四溢的群居网吊灯照亮每一处角落。 瑞吉酒店公寓部分在62-68层大厦顶端，《每日经济新闻》记者在销售经理彭海的陪同下，乘坐高速电梯来到公寓，透过全景落地飘窗俯瞰上海城市景观天际线。房间铺设了印花地毯，装潢以米白色为主颜色。客厅无论柜子还是群居网多为黄铜色金属配件，精致的珍珠鱼皮配饰更显奢华。客人能够一边在奢华浴缸泡澡，一边俯视窗外的“十里洋场”。
瑞吉酒店式公寓内景 来源：效劳式公寓租赁平台兰庭网 而到傍晚时分，落日余晖染红上海的城市天际线，陆家嘴商务区依旧熙攘忙碌，上海丽晶酒店41层无边沿泳池更显金光闪闪。 丽晶汇酒店式公寓坐落于浦东新区陆家嘴二十一世纪大厦42-55层。隔窗西望是上海中心大厦、上海环球金融中心、金茂大厦和东方明珠塔。影视明星黄晓明曾豪掷亿万，在丽晶汇买下一套豪宅，作为他与杨颖当时的婚房。 此情可待成追想。
上海市中心肠段具有多家高端公寓 最高租金28万/月，但顶奢公寓也放低了姿势 于普通人而言，相似宝格丽公寓、丽晶汇的昂扬月租，以至超出了很多人一年的薪资。 “半年起租、租6个月免1个月租金、租12个月免2个月租金附送1个车位......”10月末，宝格丽公寓销售顾问吴婷向《每日经济新闻》记者引荐了一项优惠活动。 “宝格丽公寓可出租的范围大，一共133套（合计243套，其中110套已出卖），原本出租率就很难抵达高目的，这项活动算下来等于变相打了8.3折。”吴婷说。 “往常还有50多套空置，有的房源家具家电需求维修后才干出租，包含150平方米的1室、200平方米的2室和250平方米的3室。每套公寓都配备了冰箱、烤箱、净水器、洗衣机、沙发和电视机，自带地暖和新风系统；另外还有米其林餐厅、游泳池和健身房，全套宝格丽洗漱用具和每周三次打扫加布草改换。”
宝格丽公寓外景 每经记者 刘颂辉 摄 据记者了解， 目前宝格丽公寓1室的房源租金最低6万元/月左右，3室15万元/月左右，租金随着楼层增高而增长。 事实上，宝格丽公寓除了华裔城集团持有部分房源之外，在上海遏止销售“类住宅”之前，如前所述，约110套公寓曾经被小业主购入持有，或出租或自住。 这种混合型运营管理，也是往常上海多家奢华公寓共同的运营方式。
丽晶汇所在大楼位置 每经记者 包晶晶 摄 据记者了解，目前丽晶汇的租金状况是一房144平方米5万元/月，二房216-236平方米7.5万-8.5万元/月，三房322-368平方米12万-20万元/月。 据丽晶汇销售人员刘奕引见，在租房型都有“到位”的折扣，“假如租约在半年以上，能够给到比较爽气的价钱，好比7.5万元的两房，接近6折，费用包含了物业、宽带和保洁等多项效劳，车位租金也能够谈到最低2000元/月。” 在参观过程中，刘奕多次主动提及价钱折扣，并强调这是客户直接洽谈，才干拿到的最低价钱。关于入住率，刘奕称，目前公司自持酒店式公寓40套，日常出租率坚持在32套左右。由于天文位置、装修作风的关系，住客以中国籍商务人士，特别是高级管理层或企业家为主。 “我们的出租率不时蛮稳定的。”她通知记者。
丽晶汇景观 每经记者 包晶晶 摄 记者在现场看到，一组视频团队刚好完成拍摄工作分开大楼，刘奕坦言，“往常的市场，我们也需求借助中介的力气推行揽客，羊毛出在羊身上，利润给了中介机构，折扣也就不会太低了。” “假如中介促成了一年的合同，中介费要到0.8%。”也就是说，依照一套两室租金7万元/月计算，中介费用大约为6720元。 相比宝格丽公寓的2-38层，丽晶汇的42-55层，62层起步的静安瑞吉酒店式公寓能够在“云端”观赏上海中心城市景观，租金空间自然也更高。
瑞吉酒店公寓景观 每经记者 刘颂辉 摄 “我们的公寓最低租金在6万元/月左右，房型400多平方米的租金最高抵达28万元/月。” 据瑞吉酒店式公寓销售经理彭海引见，公寓内配有全套厨房、洗衣机和干衣机，具有水疗中心、自然采光的室内恒温天景泳池、24小时开放的健身中心，以及占地约2000平方米的活动场地等，以瑞吉酒店品牌的水准提供私人效劳。 公寓中的“爱马仕们”，曾经排队加价租 Crystal在上海运营着一家高端房产租赁效劳公司，公司官网的“效劳式公寓”栏目中，展示了丽晶汇、宝格丽公寓等项目，70%房源的图片和视频是由团队成员去现场拍摄制造的。 “新项目或者难租的项目，通常运营方请我们去拍摄推行，好租的项目不需求推行，很多时分还会拒绝拍摄，”据她引见，行业内通常以租金上下来划分公寓等级，1万-3万元/月为中端公寓，3-5万元/月为中高端公寓，5万元/月以上是高端公寓，“10万元/月以上算是顶奢了，公寓中的‘爱马仕’。”
中介机构在社交平台发布的半岛酒店公寓信息 “同事曾为球队经纪人运作过高端公寓，我帮引见的更多是自媒体博主，或者是有几百万粉丝的主播，短租用来做工作室，他们也挺舍得花钱租房的，最近就有客户求租20万元/月的公寓。”Crystal说。 回想生意好的时分，2020年上半年，不少留学生从国外归来，加之一些毕业生放弃留在国外的计划回国展开，据Crystal引见，那时分不单单是自己公司，整个上海中高端公寓租赁市场，基本上每个业务员手里都有很多客户，跟都跟不外来，一个月租金数万元的酒店式公寓也是“秒定”状态，“经常几位意向客户在抢一套房子，有时分还可能要加价才干租到。” “行情好的时分，像马当路的上海逸兰卢湾效劳式公寓基本上没有空房源，建国西路的嘉御庭和嘉里华庭等公寓房源，租金在5万元/月以上，都要排队才干租到，”Crystal不由地叹息，“今年6月后，市面上大多数高端公寓不时降价，搞租金促销，很少呈现那种抢房状况，有些房源还无暇置一段时间才会被租掉。”
中介机构在社交平台发布的丽晶汇相关信息 一位在上海外白渡桥左近从事效劳式公寓运营的工作人员向记者透露，往常愿意花5万-10万元/月租房子住的，除了上市公司高管，还有很多收入比较高的年轻人、富二代、在家做直播的网红博主等。 这也印证了宝格丽公寓管理方万豪酒店集团相关人士的说法，其通知记者， 宝格丽公寓目前签合同报价的客群以年轻人为主，出租率基本上是70%左右。
IWG集团中国区总裁胡懋曾在IBM、Dell等跨国企业工作，关于下半年高端效劳式公寓出租率降落的状况，他以为，外企派驻的人员减少，让相似针对性的公寓产品失去了一部分租住需求。 仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛则表示，普通来说，公寓作为上市公司酒店资产的一部分， 会归入相对独立的PL损益表，运营成本大约占领酒店整体的40%左右。 由于租期较长，租金回报平稳， 高端酒店式公寓的运营毛利率普通抵达50%，租金高的酒店式公寓以至抵达70%。但是，国际顶级酒店普通只配置10%左右的公寓产品，不高于20%。 据第一安定戴维斯发布的第三季度上海房地产市场讲演，酒店式公寓市场逐步从封控的影响中恢复，但不少项目仍在进一步下调租金以期降低空置率。估量第四季度将迎来1个长租公寓和4个高端效劳式公寓项目入市，包含由国企持有的新际公寓、雅辰酒店集团旗下的临港雅辰悦居酒店及临港东缦国际公寓、X8效劳式公寓及雅诗阁浦发盛捷壹滨江效劳公寓。 客源结构发作改动，运营方仍面临应战 近20年来，效劳式公寓在一线城市蓬勃兴起，特别是上海，从1998年雅诗阁进入上海，24年间，各大公寓品牌在上海落子，而上海市场也一直以称心的投资回报率吸收着更多投资人。 旅游学刊《上海酒店式公寓展开示状研讨》显现，20世纪90年代初期呈现的上海商城酒店式效劳公寓等（又如龙柏高级公寓之类）不零星出卖，只供出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士。 上海的酒店式公寓近年来成为市场的新宠，展开速度很快。酒店式公寓的短租户主要是来沪参与会议、从事商务活动或短期公司业务的白领通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等；长租户则多为跨国公司中高级管理人员和使领馆人员，他们在沪工作时间较长，通常带有家眷，因而寓居面积请求较大，租期普通超越3个月，租约以半年或一年的周期中止续签。 区位优势显著。建筑多与宁静幽雅的高级住宅区相邻，具有心旷神怡的视觉环境。近年来一些酒店式公寓也选址于中心商务区，与五星级酒店群融为一体；有些进驻大型综合楼宇，增加运营弹性，统筹长租、短租客人的入住。 从投资者角度看，通常效劳式公寓有着比酒店更抗周期的韧性和更低的运营成本。依据STR市场数据，2020年上海高端效劳式公寓受疫情冲击较大，入住率同比降落约2成，而 上海高端效劳式公寓市场于2021年曾经恢复到2019年水平，入住率达近80%。由此可见高端效劳式公寓的需求更为稳定，抗周期性更强。 这一优势不时被更多投资者发现，赛道开端逐步拥堵。依据仲量联行研讨部不完整统计，上海市场近年来不时有效劳式公寓项目建成入市，好比2022年，算上估量在第四季度开业的雅诗阁静安效劳公寓，将有1000多间新增供给进入市场。同样的热潮出往常2018年及2019年，连续两年各有约千间新增供给进入市场。 周涛指出：“高端效劳式公寓主要客源以高净值客户、企业高管、外籍高管等人群为主，近年由于疫情招致外籍高管减少，客源结构发作改动，而国内客群的支付意愿及消费习气不同，招致总体需求变小，一定水平上影响了入住率。” 第一安定戴维斯指出， 今年第三季度，上海奢华公寓市场平均入住率80.8%，高级公寓市场为77.3%。 第一安定戴维斯华南区市场研讨部担任人谢靖宇经过书面方式向《每日经济新闻》记者表示：“未来半年，复杂的宏观环境、时节要素等仍估量对需求构成一定冲击，业主方运营仍面临应战。关于业主方来说，在市场需求倾软的状况下，如何既保障项目取得合理收益，又能最大化满足租户对租金、效劳的预期变得尤为重要。” 周涛以为：“随着疫情防控措施不时优化，更多外籍高管会回到中国，效劳式公寓市场将持续稳步向好。在此期间不时完善效劳内容，维持良好的口碑将辅佐未来客源的回归。同时效劳式公寓也应该思索如何吸收年轻化的潜在客群，打造能够吸收全年龄层次的产品。” 恒隆地产向记者提供的一份资料显现，今年4月份，恒隆地产旗下高端效劳式寓所品牌“恒隆府”首个项目——武汉“恒隆府”展示中心已正式揭幕，公司同时在无锡、昆明和沈阳三地开发规划“恒隆府”。 恒隆地产高管表示：“我们估量内地市场关于高端物业的需求将坚持旺盛态势。目前，越来越多置办者倾向于选择质量杰出、位处城市中心肠域、并且由信誉良好的展开商开发的项目。” 在2022观念商业年会上，越秀房地产投资信托基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良对包含《每日经济新闻》在内的媒体表示，酒店式公寓以前的主要工作是“稳客房、抢餐饮”，往常则是要和写字楼、商场中止互动，思索如何从传统酒店管理向酒店资产管理转变。 “从这个层面来看，其实对企业在产业链的整合才干提出了更高请求。我们往常 不止要简单地做好公寓品牌，还要做品牌的孵化器，中止全面的资源整合。”林德良说。 附 国外部分酒店式公寓展开示状 酒店式公寓源自欧美地域对房地产和酒店的创新运营方式。 美国的酒店式公寓开端于20世纪80年代，目前市场份额占全美住宅市场的5%，属于较为成熟的市场。其中，旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥和休斯顿地域呈现了超出全美平均水平的高出租率。而欧洲的酒店式公寓市场较为分散，并且大部分酒店式公寓由境外投资机构树立，属于展开中市场。 据日经中文网报道，日本某酒店将99个房间改成了酒店式公寓，顾客可在酒店内长期寓居，约30平方米的客房为30晚36万日元（含税和效劳费，约合人民币2.2万元）；还准备了约50平方米的客房（含税和效劳费，价钱为60万日元，约合人民币3.67万元）。瞄准工作日的远程办公需求等，把最短租期设定为5晚。 世邦魏理仕在今年1月份做过一项全球长租公寓投资者意向调查讲演，讲演显现，和去年一样，亚太地域的受访者绝大多数选择东京和上海作为长租公寓投资的首选市场，柏林是欧洲、中东和非洲地域29%受访者的首选市场之一，其次是伦敦26%，慕尼黑和巴黎各占21%，阿姆斯特丹20%。 （应受访者请求，文中西西、吴婷、刘奕、彭海为化名）
每日经济新闻 资深记者 刘颂辉 E-mail: liusonghui@nbd.com.cn 每日经济新闻 资深记者 包晶晶 E-mail: baojingjing@nbd.com.cn
记者手记 | 高端公寓运营商的展开思绪是时分改动了 对绝大多数人来说，月租金10余万元的公寓是想都不敢想的。在一线城市高端酒店式公寓租住一年，足够普通人在小城市里全款买房。 过去，国内高端酒店式公寓的主导客群是外籍人士，而随同中国经济的快速发展，国内高净值人群范围和数量不时增加，除了传统意义上的企业家、公司高管外，互联网主播、网红等年轻的财富新贵对这类奢华居所的接受度越来越高。 不论是公寓内月子中心内几十万以至百余万元的套餐费用，还是动辄上亿元的购房款，需求催生市场，市场顺应需求， 公寓中的“爱马仕们”总能找到合适自己的主人。 有个细节让人印象深化，上海宝格丽公寓主要租住的是国内客户，除非外籍人士一定要租，不然公司不会主动求租，镛舍酒店式公寓等也已转做国内需求。 在走访和调查过程中，记者发现，同为高端公寓，在产品定位、目的客户、运营方式和业态上却截然不同。租客或看重质量与效劳，或注重务氛围，或热衷于品牌自身……也正是这些“不同”，决议了高端公寓在全球经济动摇时能平稳穿越周期，为投资人持续发明价值。 需求留意的是，本土高端酒店式公寓品牌的涌现已突破国际品牌占领主导位置的局面，运营企业的思绪是时分改动了。 参考资料： 1.《2022年中国酒店资产管理白皮书》，仲量联行 2.《“酒店式公寓”的前世今生》，北京大成（南京）律师事务所 3.《全球长租公寓投资者意向调查讲演》，世邦魏理仕 4.《长租·人物专访|雅诗阁黄瑞安：高端效劳式公寓“去商业化”是普遍趋向》，每日经济新闻 5.《海外房产投资占6%美国房产中的公寓市场成香饽饽》，人民网 6.《日本酒店疫情下推公寓效劳,30晚人民币2.2万》，日经中文网 7.《上海酒店式公寓展开示状研讨》， 梁保尔、朱承强，旅游学刊 记者|刘颂辉 包晶晶 编辑|陈梦妤卢祥勇 杜波 校正|孙志成 ｜本文版权归“每经头条” 一切｜ 未经许可遏止转载、摘编、复制及镜像等运用 如需转载请向本公众号后台申请 【准冠军被反超！下期奖励升级，快来应战！】连续稳居冠军位置的选手“cjn”被反超了，周四收盘时位居第三。而第一名选手“每经网友32041”的收益率是18.82%，第二名选手“000”的收益率是17.16%，竞赛猛烈刺激！另外，每经APP将在下周开端举行掘金大赛的第一期正式赛，报名时间从12月24日开端。税前现金奖励升级为第1名1888元，第2至第4名688元/人，第5至第10名288元/人，其他收益率为正的选手平分1000元奖池！下载装置每日经济新闻APP，赶快来应战！ |
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