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美国楼市急速降温。在加利福尼亚州工作和生活的丁怡（化名）最近重新开端看房，试图寻觅入市机遇。 去年8月，丁怡曾在加州圣何塞（San Jose）市中心签下一套约180平方米的独栋别墅，总价160万美圆，彼时美国房价已较2022年3月时的峰值有所回落。 但就在签约后短短两个月，美国楼市对峙不下，加州一二手房交投惨淡，房价大幅下挫。“为顺应市场变更，开发商以至主动下调已签约房屋的价钱，我那套别墅也直降10万美圆至缺乏150万美圆。”丁怡通知第一财经记者。 同一时间，科技大厂“瘦身”风闻不翼而飞，就业与地产市场双双转向，昔日意气风发的互联网打工人被迫捂紧钱包，丁怡也不例外。 “当时，我所在的公司传出裁员15%的音讯，固然公司并未官宣，但我担忧日后遭到触及，无法承担每月昂扬的月供，于是在开发商大幅让利的状况下，还是不惜违约，自愿损失五万多美圆押金，退出了买卖。”丁怡说。 利率飙升房价大跌引发退房潮 丁怡退房后的一个月，美国科技寒冬正式来临。 2022年11月9日，Meta一如市场传言官宣裁员1.1万人，成为一众科技巨头中率先实施“降本增效”的大厂，裁员数占其员工总数的13%，是该公司18年历史上的初次大范围裁员。
2023年伊始，裁员潮愈演愈烈。1月4日，亚马逊宣布拟裁员逾1.8万人，为迄今为止美国大型科技公司范围最大的一次裁员；两周后的1月18日，微软裁员声明虽迟但到，相关举措触及约1万名员工；1月20日，谷歌母公司Alphabet确认中止成立以来最大范围的一轮人员精简，影响大约1.2万人。截至目前，苹果为五大科技巨头中独一尚未发布相似计划的大厂。 财力雄厚的大厂尚且如此，更多中小厂早就“断臂求生”，社交媒体推特、支付公司Stripe、网约车公司来福车（Lyft）等均在裁员之列。 这令本就下行中的加州房地产市场雪上加霜。 去年10～11月，房屋抵押贷款利率高位运转。据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款平均利率于10月和11月两次突破7%，要知道，2021年全年该指标平均维持在3%以下。利率以稀有速度飙升，房屋可担负性疾速降落，叠加就业市场逆风，加州楼市遭遇多重冲击波。
美国房地产投资平台未来地产CEO况麦克通知第一财经记者，丁怡的阅历并非个例。“去年四季度，科技企业员工取消购房买卖是较为普遍的现象，旧金山湾区（The Bay Area）的不少买家忧虑裁员来得猝不迭防，最终选择放弃买卖。” 作为美国经济第一大州，加州受薪劳工超越1900万名，全球《财富》500强企业当中有20%位于该州，其中不乏苹果、谷歌等全球市值最高的公司。今年初，加州正式实施《薪酬透明法》，当地薪资水平也公之于众。 如按岗位划分，当地软件工程师平均年薪介于13.2万～20万美圆之间，项目经理平均年薪为13万～19.7万美圆；如按公司划分，苹果iOS工程经理（iOS Engineering Manager）年薪在22.9万～37.8万美圆，亚马逊工程总监（Engineering Director）年薪为22万～29.8万美圆，谷歌工程副总裁（VP of Engineering）年薪高达55万美圆。 高薪人群密集区也培育了全球最贵的房地产市场之一。以旧金山湾区为例，这个被誉为全球科创中心、风险资本汇集地的大都会区，房价中位数由疫情初期2020年5月时的谷底96.5万美圆，疯涨至2022年3月时的顶点154万美圆，不到两年时间涨幅高达60%。 涨得越多跌得越快 疫情期间，楼市火爆一方面归功于活动性宽松，另一方面科技大厂演出抢人大战，“码农”薪酬急剧收缩，也为湾区楼市添了一把火。况麦克表示，“楼市繁荣时期，湾区房价涨幅在全美范围内数一数二，不外往常，当地房价回调速度也是数一数二。” 据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）发布的最新数据，截至今年1月，在短短十个月之内，湾区房价中位数就已从顶点狂跌35%，从154万美圆跌至100万美圆。1月，湾区房价较去年同期下挫14.6%，创2009年7月以来的最大同比跌幅，销量方面，销售额环比暴跌38.1%，同比跌幅达36.9%。
国投瑞银基金资产配置总监王建钦对第一财经记者表示，“疫情过后，美国经济呈现明显的结构性特征，当前经济韧性主要体往常效劳业，使得就业市场呈现出‘科技企业大裁员、餐馆缺人端盘子’的现象。受此影响，科技公司较为集中的湾区房价遭到的冲击最为严重，特别是高价位住房市场呈现量价齐跌的状况，估量这种下跌可能仍将持续。” 惠誉评级美国企业评级高级董事鲁拉（Robert Rulla）也在接受第一财经记者采访时表示，总体而言，此前房价快速走高的地域回调幅度更大，而且房价具有中央性特征，遭到就业和住房供给等要素的驱动。 “当前，科技行业裁员潮不只拖累当地楼市，还打击全美消费自信心，抑止民众购房意欲，房价回调以及进一步下滑的预期令潜在购房者坚持张望，构成楼市需求持续低迷。”他表示，西部地域房价曾经走低，下跌趋向正蔓延至中西部、东北部及南部部分地域。 美国房地产经纪人协会（NAR）发布的最新数据支持鲁拉的观念。讲演显现，1月，美国东北部成屋销售总数较去年同期锐减35.9%，该地域房价中位价为38.3万美圆，同比微涨0.3%；中西部成屋销售总数同比降幅达三分之一，房价中位数为25.2万美圆，同比上涨2.7%；西部成屋销售总数同比锐减42.4%，该地域房价中位数为52.5万美圆，同比下滑4.6%。 除了湾区，此前销情火爆的得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城等城市也遭遇房价巨震。例如，据奥斯汀房地产经纪人协会（Austin Board of Realtors）的最新月报，奥斯汀房价中位数于2020年4月触及低点32.5万美圆，去年5月飙升至55万美圆，两年涨幅接近七成，而在今年1月房价已跌至45万美圆，八个月的跌幅达18%。 美国楼市难言见底 失去一次买房机遇的丁怡依旧希望尽快安家。侥幸的是，她暂时躲过了裁员潮，目前正在积极看房，以解脱每月颇高的租金压力。 瞻望2023年，多位受访者均对记者表示，仍难判别距离美国楼市底部还有多远。 况麦克以为，未来的楼市展开还是高度取决于货币政策走向。“假如美联储很快终了加息周期，房地产市场可能很快筑底上升，但如若加息周期延长，楼市回暖进程也会相应放慢。只不外，近期出炉的经济数据均高于预期，股市随之下行，利率走势依然存在变数。” 包含1月非农讲演、1月消费者物价指数（CPI）、1月个人消费支出（PCE）等在内的读数全线超出剖析师预期。在美联储激进加息八次之后，多位联储官员上周齐齐作出鹰派表态，支持进一步上调利率。 克利夫兰联储主席梅斯特（Loretta Mester）称，“我的确以为，利率必须高于5%并坚持一段时间，才干使通胀率持续回落至2%。”波士顿联储主席柯林斯（Susan Collins）同样以为，应进一步进步利率至足够水平，并维持更长时间。 鲁拉通知第一财经，“楼市走向与经济前景、抵押贷款利率终端密切相关，这两项要素还存在诸多不肯定性。事实上，就在本月初，30年期抵押贷款利率触及低点6.1%，尔后又快速反弹至目前的6.5%。” 惠誉估量，美国经济将在今年进入温和衰退。“2023～2024年，更高的抵押贷款利率将严重打击需求和房价，我们估量楼市疲弱至少会持续至2024年上半年。不外，当前房屋供给缺乏，人口结构也较为有利，美国楼市不大可能重演相似2008～2009年时的崩盘。”鲁拉说。 |
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