通州万国城MOMA踩盘实记

“比比君”是个有初心与情怀的楼评人，我们的情怀虽没有老杜的“安得广厦千万间、大庇天下寒士俱欢颜”那样宏伟壮大，但真心希望通过我们夹带干货的楼评内容，能让您在买房这件家庭与人生的大事儿上不受窝囊气，更不上当受骗。

世间每一套值得购买的房子，都如同一个个有气质的鲜活个体，这意味着楼评这件事不能用一种万金油的逻辑来对每一套房子千篇一律，那样便会厚此薄彼，犯下刻舟求剑的硬伤。我们从买房人实际居住体验出发，在踩盘评楼过程中，进行思考，慎之又慎，通过我们的内容极力为您还原房子的真实情况。

北京城市副中心行政办公区于2017年底正式启用，除了北京市委、市政府、人大、政协“四套班子”，市纪委、监察委、高级法院、高级检察院及市发改委、住建委、财政局、规土委也将于第二批搬迁至通州，预计带动40万人东迁至通州。已列入规划的通州轨道交通将达到10条，交通线路200公里，本区就业人口将达到60-80万人。通州的购房需求量增趋势已成定局，楼市的价值体系清晰。

“比比君”走访了通州所有新房楼盘，今天的主题是最新开盘的“万国城MOMA”，也是通州6环内最新开盘的住宅产品。

通州万国城MOMA概况

位置：玉桥西路与运河西大街交汇处，通州区青少年活动中心北侧。

“通州万国城MOMA”是当代地产为满足“改善住房需求”客户推出的高端科技住宅。2017年11月底首期开盘，推出300多套房源，主力户型是117㎡、143㎡和149㎡的三居，现已销售过半。

开发商报价

项目预售单价6.9万-7.2万元/㎡，含1万元/㎡的精装（开发商报价），产品总价在800万到1000万之间。由于该项目地块是开发商通过收购而非直接从“招、拍、挂”土地市场上竞价得来的，所以此项目存在一些隐性成本。

如果按照销售均价7万/㎡计算，折合楼面价约3.5万/㎡，高层板楼的建安成本在3500元/㎡以内，内装成本通常不会超过售价的5%-10%，所以开发商的内部精装预算应该在3500-7000元/㎡之间，结合样板间来看，精装价格应该在5000/㎡比较合理。算下来，项目的成本价约4.5万元/㎡，对于 7万元/㎡的预售均价，开发商净利可以达到15%左右。

对于开发商来说，这笔收购绝对是个划算的买卖，那对于购房人来说，是否划算？如何能得到更多的优惠？请您继续往下看比比君的评测。

在售楼栋及户型

项目北侧150米左右有一条铁路，是目前京沈铁路的主干线。据附近居民说，目前，每天同行的列车不少于50班次，项目自带的精装修提供降噪隔音的窗户，品质符合WELL国际健康标准，在不开窗的情况下，火车对于项目应该是没有影响的。

所有户型均配有阳台，一半面积由开发商赠送，洗衣机（赠送西门子洗烫一体机）设计在阳台上，在洗完衣服后，您可以直接在阳台进行晾晒，这步设计，可以说开发商是用了心的。

厨房中最大的惊喜是开发商加装的垃圾粉碎处理系统，也就是说住在这里后您再也不用为倒垃圾而伤脑筋。

这个户型全是中间户，纯南向，欠缺了南北户型的通透性，配备的中央空调可以弥补室内通风不足的问题。

主卧长5.6米，配有洗漱室，带飘窗，整体空间开阔。两个次卧建筑面积均约10㎡，项目得房率是70%，实际使用面积是7㎡，放一张1800*2000mm标准的双人床，剩余的空间不多。

客厅面宽4.2米，主卧面宽3.6米，房子的整体进深13.45米，在样板间里体会到的通透感可以说相当的不错，视觉上不拥挤，比隔壁117㎡户型3.7米的面宽，感受一下子豁亮了好很多，没办法，毕竟面积大，排布的余地也大，总价也多了近200万。

亮点是中厨加西厨设计，中厨的U型空间布局比较宽敞，两三个人也可以施展得开。冰箱和水盆采用对视的布局，在取菜洗切的时候，您可能要多走上几步。主卫和客卫均为明卫设计，保证了卫生间的通风除菌。

比教育资源

“万国城MOMA”1公里范围内配有公立及私立幼儿园，步行即可到达。目前通州上小学实行划片入学制，项目周边优质小学较多，1公里范围内有：运河小学、东方小学、南关小学、玉桥小学等，2017年项目附近小区的划片小学是运河小学，运河小学的对口中学为运河中学、玉桥中学，潞城中学。目前已经引进的市内优质教学资源：

上述学校外，2018年通州有3所小学、6所幼儿园进驻行政办公区。其中，黄城根小学和民育小学率先落地。

找附近医疗

项目1.5公里范围内有通州潞河医院、通州妇幼医院、通州新华医院口腔诊疗中心，步行即可到达。潞河医院，是通州区目前最大的综合性医院，以西医为主；新华医院的牙科门诊一直以来是通州最好的；通州区妇幼医院是通州看妇科病和儿科病拿手的。

PK物业服务

“第一物业”是“当代地产”自营物业，服务质量和工作效率很有保障。中央空调的运维由物业负责，保证每户四季恒温恒湿恒氧。此服务是周边普通小区没有的，一年的整体费用比自己维护的高出1千多，让家人住的更省心舒适，这笔钱还是值得的。

商业分布

项目自带底商，分布在小区南侧和西侧，从规模上看属于中小型果蔬超市、健身房、餐厅等商业配套。1公里范围之内有京客隆超市、大型菜市场，步行即可到达，由于通州区范围内便有农业种植的田地，这边的菜市场经常会出售本地菜，整体物价低于市区10%，按照一位从北京市内搬到项目附近居住的叔叔话说，“在这边过日子花销，如同涨了一级工资”。

项目距离大型商超商业综合体罗斯福广场、万达广场、永辉超市在5公里左右，需20分钟车程左右。

看交通状况

“比比君”实测，“万国城”到最近的地铁6号线“北运河西站”约2.5公里路程，到八通线“九棵树”2公里有余。步行往返会很吃力，骑小黄车大概需要15分钟，是个不错的选择。小区东、南、西侧均有公交站，到地铁站均需要25分钟左右。

温馨提示

“万国城MOMA”地处通州老城区，上京通快速路开车需要3公里左右，穿过5个红绿灯；上广渠路二期需要穿过7个红绿灯，约4.5公里。

“比比君”为啥一直在强调你需要穿过多少个红绿灯才能上高速？

设想下，你在北京东部5环内上班，想在通州买房，京通、京沈、广渠路是必经之路。你可以在高速上一路驰骋25分钟直达国贸，重点是上高速之前、下高速之后以及到小区停车场的这段路，最尴尬的就是红绿灯。

值得期待的事：广渠路二期东延工程已经正式开工，东延后的广渠路，自东2环始，终至东6环，全长28公里，道路通车后，将大大缩短从项目上广渠路的开车时间。

“万国城”西北方1000米是通州火车站， 2018年1月1日市郊铁路“城市副中心线”正式运行，最高时速200公里，从通州站至北京西站运行时间约42分钟、票价6元，至北京站约25分钟、票价5元，早晚高峰定点开行，目前早高峰从通州至市里、晚高峰从市里回通州，暂只有一班车。

从项目开车到运河商务核心区约3公里车程、到副中心行政办公区约5公里、距环球影城公园车程约6公里。“万国城”MOMA项目恰好在通州“行政办公、商务服务、文化旅游”三大功能定位黄金三角内。

休闲娱乐

项目步行范围之内有景春园健康主题公园、远洋东方小区广场，公园面积较小，属于街心公园规模。通州著名的西海子公园、运河森林公园距项目车程有3公里左右。

离项目最近的电影院是米酷影城，他坐落于卜蜂莲花超市一层，步行1.8公里即可到达，一家人看电影之余顺便超市购物，并且这里停车是免费的。

付款方式

开发商提供“首付分期”，只需要缴纳房屋总款的10%即可预定房子，剩余首付需要在3个月内进行补齐。

邻近财年年底，开发商内部也面临销售指标冲刺的压力，目前，在售房源均有一定的优惠，优惠程度依据付款方式而定。

根据北京市的最新规定，从今年开始，新建项目在采暖季都会有接近4个月的停工，进而延缓交房时间。政策明确，期房需要在主体结构封顶之后，才能做银行按揭。

“万国城”预计2019年第二季度之后达到做按揭的条件。也就是说，现在买，有近18个月的时间是不用还贷的，如果是首套购房，便可以用四成首付，锁定一年半以后通州的房价。

在这里说句题外话，有人预测通州房价会像浦东看齐涨到10万+，在比比君看来，在2022北京冬奥会前，价格到8万到10万/㎡这个区间还是很有希望的。

投资价值分析

通州城市副中心商务区的定位旨在打造高端服务业企业总部聚集区，未来也将聚集更多知名企业总部和高端商务人才入驻，这一点和10年前东二环企业总部商圈极像。

分析一个项目是否具有投资价值，除了对经济大环境进行预判外，我们还需要有经验的项目类比着去看，下面我们拿“万国城MOMA”同系列产品东直门万国城MOMA二手房价近24个月价值走向去进行复盘实验。

我们选取了东直门万国城MOMA同区域同时间建造的海晟名苑及80年代老房香河园北里和东二环东直门区域价格整体走势去看。

“万国城MOMA”同系列产品（东直门）二手房近2年价值走向

解析：

1.本批数据包含2016年-2017年共24个月的信息，数据由链家、搜房等发布的交易数据整合而成；

2.“东直门万国城MOMA”和“海景名苑”都是2000年初的建筑房价及价格走势相似，“香河北里”已建成34年最接近东直门区域二手房价走势；

3.该区域房价在两年时间内呈缓增趋势，2017年4月达到峰值105830元/㎡后缓速下降；

4.“万国城MOMA”在2017年7月达到峰值121805元/㎡后缓速下降；2017年4月前万国城在同类项3个项目中价格最高的，该区域整体房价下降的时段，万国城房价排名第二；

5.环比增长率24个月里起伏不定，持续下降，2017年7月至今环比增长率均为负数；峰值18.49%，底值-6.36%；最低环比增长率是-15.5%（香河园北里），峰值也最高20.27%，其次10.87%（万国城），峰值19.76%。

“万国城MOMA”所在区域二手房近2年价值走向

解析：

1.本批数据包含2016年-2017年共24个月的信息，数据由链家、搜房等发布的交易数据整合而成；

2.“远洋东方公馆”是2012年建筑属于次新盘，“艺苑西里”楼龄21年，房价走势均和该区域整体步调保持一致；

3.该区域房价在2017年4月达到峰值56565元/㎡后缓速下降；

4.环比增长率自2016年7月底起平稳下降，峰值20.59%，2017年4月-10.11%最低；“艺苑西里”环比增长率波动最大，峰值35%，谷值-17.25%，且波动频次最多，4次呈负数。

购房政策

项目硬伤

经以上分析，比比君为您总结出项目以下几点“硬伤”：

1、 交通：项目虽然处于通州发展的黄金三角区域内，但是如果您目前的工作区域是东五环以内，那么无论是乘坐公共交通通勤还是开车自驾，项目的交通位置都是一大短板；

2、 价格：拿项目117㎡的户型为例，总价在800万左右，这个价格足以在通州的运河湾、华业东方玫瑰、合生滨江帝景等近五年的次新小区买到一套140㎡左右南北通透的三居室，并且项目贵出这些小区一倍的物业费，对于一个家庭一年来说就是要多支出尽5000元；

3、 临铁道：虽然开发商为每户加装了降噪隔音符合WELL国际健康标准的窗户，但是项目大部分楼栋距地铁在百米之内，居住舒适度无疑会有所下降；

4、 离公园较远：对于大多数远离市区置业通州的人来说，都是想更加接近自然，享受属于郊区的那一份低密度人口、零距离自然生态的宁静与惬意，但由于项目地处通州老城，所以周围社区密度较大、离大公园较远。

本文不做任何软广、不代表任何公司立场，只从买房人实际居住体验出发，如果您未来两个月打算在通州置业买房，希望这篇文章能帮到您。

比比君同时为您整理了这个项目的价格能在通州买到的所有二手房信息，如果需要欢迎点击底部菜单栏添加比比小秘书。